Die Finanzierung des Eigenheims ist wie jedes Finanzgeschäft ein Strategiespiel. Wer an den entscheidenden Punkten die richtige Wahl trifft, kommt mit begrenztem Aufwand ans Ziel. Umgekehrt muss teuer bezahlen, wer an den Knotenpunkten in die falsche Richtung abbiegt. Bei selbstgenutzten Häusern und Wohnungen zum Beispiel spielt die Frage, wie das Objekt finanziert werden soll, gar nicht die entscheidende Rolle, wie viele Privatleute meinen. Viel wichtiger ist die Entscheidung, wie der Aufbau des Vermögens mit Hilfe von Sparplänen gestaltet werden soll. Konkret geht es bei diesem Ansatz um die optimale Verwendung der monatlichen Gesamtrate für Wohnen und Vorsorge. Die Gedanken, die hinter diesem Konzept stecken, werden in folgendem Beispiel deutlich.

Ein Ingenieur ist 35 Jahre alt. Er ist mit einer Steuerberaterin verheiratet, die zwei Jahre jünger ist. Das Ehepaar hat zwei Kinder, die fünf und drei Jahre alt sind. Die Eltern sind beide berufstätig und verdienen im Jahr knapp 100 000 Euro. Davon bleiben nach Abzug der Sozialabgaben und Steuern etwa 60 000 Euro übrig, so dass die Familie monatlich 5000 Euro ausgeben kann. Die Eltern haben in den letzten Jahren ungefähr 50 000 Euro angespart. Bei der Frage, ob Eigenheim oder Miete, schwankt die Familie. Sie interessiert sich zwar für ein Haus, das 350 000 Euro kosten soll und einen monatlichen Mietvorteil von 1200 Euro abwerfen würde. Doch ob sich die Geschichte lohnt, kann die Familie nicht sagen. Sie kann sich auch vorstellen, weiterhin zur Miete zu wohnen und die Überschüsse in einen ordentlichen Spartopf zu stecken.

Das eigene Haus kann, das ist der entscheidende Punkt, eine Säule der Altersversorgung sein, es darf nicht der Eckpfeiler der Rente sein, weil er unter der Last zusammenbrechen würde. Im Ruhestand ist über das Haus hinaus Kapital notwendig, weil die gesetzliche Rente nicht ausreichen wird. Wenn dieses Kapital nicht zur Verfügung steht, muss das Haus versilbert werden, und das ist allen Unkenrufen zum Trotz mit hohen Risiken verbunden. Folglich geht es beim Eigenheim also nicht allein um die Frage, wie finanziert werden soll. Es geht vielmehr um die Überlegung, wie Eigenheim und Vorsorge unter einen Hut gebracht werden.

Im Detail sind zwei Aspekte wichtig: Wie hoch ist die höchstmögliche Monatsrate für Wohnen und Vorsorge, und wie wird dieses Kapital eingesetzt? Im vorliegenden Fall muss zuerst geklärt werden, wie viel Geld von dem monatlichen Nettoeinkommen (5000 Euro) für Wohnen und Vorsorge abgezweigt werden soll. Und dann geht es um die Frage, wie dieser Betrag in den nächsten 30 Jahren für Wohnen und Vorsorge eingesetzt wird. Soll das Kapital zum Beispiel in einer Kombination aus Miete und Sparvertrag eingesetzt werden? Wie viel dürfte das Haus kosten, wenn der Betrag in voller Höhe in einen Kredit fließt? Gibt es vernünftige Mischungen aus Wohnen und Vorsorge?

Bei der Klärung der Frage, wie viel Geld für Wohnen und Vorsorge eingesetzt werden soll, gibt es weder richtige noch falsche Antworten. Das ist und bleibt Ansichtssache. Denkbar sind beispielsweise 50 Prozent, so dass monatlich 2500 Euro zur Verfügung stünden. Von diesem Betrag können 1500 Euro für das Wohnen und 1000 Euro für die Vorsorge reserviert werden.

Wenn von 1500 Euro weitere 20 bis 25 Prozent abgezogen werden, kommt die Kaltmiete zum Vorschein. Die 1200 Euro im Monat erlauben - je nach Region und Lage - unterschiedlichste Objekte. In München sind für diesen Betrag vielleicht 80 Quadratmeter zu bekommen, in Magdeburg sind für denselben Preis leicht 150 Quadratmeter vorstellbar. So vielfältig die Angebote sind, die für denselben Preis zu bekommen sind, so eindeutig ist der Ratschlag, von diesem Budget nicht abzuweichen, da sonst das Kartenhaus zusammenbricht. Davon sind vor allem Privatleute im Süden betroffen. Wer die Gesamtrate für Wohnen und Vorsorge in die Miete steckt, steht im Alter mit leeren Händen da. Die Taschen werden leer sein: kein Haus, kein Kapital und keine Rente.

Der Mieter muss weiter mit steigenden Ausgaben für sein Dach über dem Kopf rechnen. Daher wird die Rate für die Vorsorge von Jahr zu Jahr kleiner werden. Bei einer Inflation von 2 Prozent je Jahr ist damit zu rechnen, dass die Miete in ähnlichem Maße steigen oder die Vorsorge sinken wird. Folglich wird nur die erste Rate bei 1000 Euro liegen. Im letzten Jahr werden noch 563 Euro in den Spartopf fließen.

Wenn die Sparraten zu gleichen Teilen in Anleihen und Aktien angelegt werden, sind über 30 Jahre hinweg Renditen von 4 und 6 Prozent im Jahr denkbar. Davon geht in beiden Fällen noch die Abgeltungssteuer weg, so dass unter dem Strich etwa 4 Prozent im Jahr übrig bleiben.

Die Rendite beschert dem Ehepaar für das Eigenkapital von 50 000 Euro und die 360 Raten ein Endvermögen von 582 000 Euro. Wird dieser Betrag im Ruhestand zu 3 Prozent angelegt und im Laufe von 20 Jahren vollständig verbraucht, winkt eine monatliche Privatrente von 3200 Euro. Hinzu kommen die gesetzlichen und die betrieblichen Renten des Ehepaares.

Wenn die Miete kein Thema ist, führt am Eigenheim kein Weg vorbei. Nur stellt sich die Frage, wie teuer das gute Stück werden darf. Die Obergrenze leitet sich aus dem vorhandenen Eigenkapital und den künftigen Maximalraten ab. Vorhanden sind 50 000 Euro, hinzu kommen 360 Raten von jeweils 2000 Euro, weil die Betriebskosten und die Instandhaltung jeden Monat mindestens 500 Euro verschlingen. Die Hypothek ist der Barwert der künftigen Raten. Entscheidend ist der Zinssatz. Bei einem Sollzins von 5 Prozent kann im Laufe von 30 Jahren eine Hypothek von 373 000 Euro getilgt werden, und bei einem Sollzins von 6 Prozent können 334 000 Euro bedient werden. Folglich darf ein Haus bei einem jährlichen Kreditzins von 5 Prozent höchstens 423 000 Euro kosten, und in diesem Betrag müssen alle Nebenkosten enthalten sein.

Fatal bei diesem Modell ist weniger die Ungerechtigkeit, wie viel Haus es für das Geld gibt, sondern es sind die Folgen der Entscheidung. Wer über 30 Jahre hinweg die komplette Vorsorge - auf gut Deutsch gesagt: den letzten Knopf - ins Haus steckt, wird am Ende in der Sackgasse stecken. Sie kann zur tödlichen Falle werden. Sollten keine Erbschaften winken oder sollte das Haus im Alter gar nicht mehr verkäuflich sein, sieht es finster aus. Kann die Immobilie nur mit Abschlägen veräußert werden, wird es dunkel, weil auf der einen Seite aus Eigentümern wieder Mieter werden und auf der anderen Seite viel Geld vernichtet worden sein wird.

Die Beschreibung dieser Falle mag bei vielen Privatleuten großes Kopfschütteln auslösen, weil sie sich gar nicht vorstellen können, dass solche Strategien realistisch sind. Wer jedoch einen Blick hinter die Kulissen werfen kann, wird diese Gefahr in abgewandelter Form entdecken. Die meisten Leute sind, wenn sie Geld fürs Eigenheim aufnehmen, etwa Mitte 30. Sie tilgen ihre Kredite mit einem Prozent pro Jahr, die Rate liegt am Limit, und für die Vorsorge steht kein Geld mehr zur Verfügung. Die drei Faktoren sind die beste Grundlage für den goldenen Hamsterkäfig im Alter, und da wird es in den nächsten Jahrzehnten lautes Heulen und Zähneklappern geben.

Bei solchen Perspektiven gibt es nur einen Ausweg, und diese Lösung heißt Augenmaß. Die nächsten 30 Jahre werden wie beim Fußball in zwei Hälften geteilt. In der ersten Halbzeit steht das Eigenheim auf dem Programm, und in der zweiten Halbzeit ist die Vorsorge an der Reihe. An der monatlichen Gesamtrate ändert sich nichts. Sie beträgt vom ersten bis zum letzten Monat jeweils 2500 Euro, und von diesem Betrag stehen für das Eigenheim und die Vorsorge jeweils 2000 Euro zur Verfügung, weil die Kosten des Eigenheims die gesamte Zeit durchlaufen.

Wenn für die Tilgung der Hypothek nur 180 Raten zu jeweils 2000 Euro auf den Tisch gelegt werden, kann die Bank nur 253 000 Euro ausreichen. Unter Berücksichtigung des Startkapitals von 50 000 Euro kostet das Haus im "Sparmodell" höchstens 303 000 Euro. Das wird zwar in mancher Familie zu langen Gesichtern führen, weil bestimmte Träume nicht realisierbar sind. Doch was nicht geht, kann auch nicht passend gemacht werden. Beim Geld sollte das Oberhaupt der Familie mit eiserner Faust regieren, da sonst die Altersvorsorge unter die Räder kommt. Wird die zweite Halbzeit für den Aufbau des freien Kapitals genutzt, stehen bei einem Anlagezins von 3 Prozent im Ruhestand weitere 449 000 Euro zur Verfügung, so dass sich die Senioren entspannt zurücklehnen können. Sie haben ein kleines, aber schuldenfreies Haus, und sie können jeden Monat zusätzlich 2500 Euro für die schönen Dinge des Lebens ausgeben.